Quy Trình Nghiệm Thu Nhà Mới Chi Tiết Từ A-Z: Checklist & Kinh Nghiệm Thực Tế 

Mua nhà ,làm nhà là việc hệ trọng cả đời. Tuy nhiên, niềm vui nhận nhà có thể nhanh chóng biến thành nỗi lo âu nếu bạn bỏ qua hoặc thực hiện sơ sài quy trình nghiệm thu nhà mới. Dù là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư cao cấp, sai sót trong thi công là điều khó tránh khỏi.

Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn bộ cẩm nang toàn diện, kết hợp giữa tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và kinh nghiệm thực tế, giúp bạn tự tin "soi" từng ngóc ngách ngôi nhà trước khi đặt bút ký nhận bàn giao.

I. Tại Sao Phải Nghiệm Thu Nhà Mới Cẩn Thận?

Nghiệm thu không chỉ là thủ tục hành chính, đó là "chốt chặn" cuối cùng bảo vệ quyền lợi của bạn.

1. Đảm bảo chất lượng sống: Phát hiện sớm tình trạng thấm dột, nứt tường, hỏng điện,bong tróc,thiếu sót... giúp bạn tránh được những phiền toái khi dọn vào ở.

2. Tiết kiệm chi phí: Nếu đã ký biên bản bàn giao mà không ghi nhận lỗi, chi phí sửa chữa sau này (khi hết bảo hành hoặc lỗi không rõ nguyên nhân) sẽ do bạn chi trả.

3. Ràng buộc trách nhiệm: Buộc chủ đầu tư (CĐT) hoặc nhà thầu phải thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán/thi công.

II. Giai Đoạn 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ Và Dụng Cụ Nghiệm Thu

Sự chuẩn bị kỹ lưỡng chiếm 50% thành công của buổi nghiệm thu. Đừng đi tay không, hãy trang bị "vũ khí" đầy đủ.

1. Hồ sơ pháp lý và kỹ thuật cần có

Trước khi đến công trình, bạn cần yêu cầu CĐT hoặc đơn vị thi công cung cấp và bạn cần mang theo:

• Hợp đồng mua bán/Hợp đồng thi công: Để đối chiếu phụ lục vật tư (thương hiệu, chủng loại thiết bị).

• Bản vẽ hoàn công (bản vẽ điện, nước, kiến trúc): Rất quan trọng để biết vị trí đường ống ngầm, dây điện.

• Giấy phép xây dựng & Hồ sơ pháp lý dự án: (Đặc biệt quan trọng với căn hộ chung cư).

• Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn: (Móng, sàn, thô...) nếu là nhà xây riêng lẻ.

2. Bộ dụng cụ "soi" lỗi (Checklist dụng cụ)

Bạn không cần là kỹ sư chuyên nghiệp, nhưng những dụng cụ sau là bắt buộc:

• Thước dây (5m - 7.5m): Đo diện tích phòng, kích thước cửa.

• Đèn pin (loại siêu sáng): Soi góc khuất, trần thạch cao, đường ống dưới bồn rửa.

• Bút thử điện & Sạc điện thoại: Kiểm tra ổ cắm.

• Xô nước hoặc chai nước lớn: Test độ thoát sàn.

• Thước nivo (thước thủy): Kiểm tra độ phẳng sàn, tường.

• Ghế cao hoặc thang gấp: Để kiểm tra trần nhà.

• Bút dạ màu hoặc băng keo giấy: Để đánh dấu trực tiếp lên vị trí lỗi.

III. Giai Đoạn 2: Quy Trình Kiểm Tra Thực Tế Tại Công Trình (Chi Tiết)

Đây là bước quan trọng nhất trong quy trình nghiệm thu nhà mới. Hãy đi theo trình tự từ ngoài vào trong, từ thô đến tinh để không bỏ sót hạng mục nào.

Bước 1: Kiểm tra phần thô và kết cấu xây dựng

Phần khung xương của ngôi nhà quyết định độ bền vững.

• Tường nhà: Quan sát kỹ bằng mắt thường và đèn pin để tìm các vết nứt chân chim hoặc nứt kết cấu. Dùng tay vỗ nhẹ hoặc búa cao su gõ nhẹ lên tường để kiểm tra độ đặc, tránh tình trạng tường bị "bộp" (rỗng bên trong).

• Trần và Sàn:

  • Sàn gỗ/gạch: Đi lại dậm chân xem có bị lún, kêu ọp ẹp hay không. Gạch ốp lát phải thẳng mạch, không sứt mẻ.

  • Trần: Kiểm tra độ phẳng, màu sơn trần, các vị trí giáp lai giữa trần thạch cao và tường xem có nứt không.

• Cửa ra vào và Cửa sổ: Đóng mở nhiều lần để kiểm tra bản lề. Cửa phải kín khít, không bị vênh, khóa cửa hoạt động trơn tru. Các gioăng cao su đệm cửa phải còn nguyên vẹn để đảm bảo cách âm.

Bước 2: Nghiệm thu hệ thống Điện (M&E)

An toàn điện là ưu tiên hàng đầu. Đừng chỉ bật đèn lên là xong.

• Tủ điện tổng (Aptomat): Gạt thử aptomat tổng và các aptomat nhánh xem điện có ngắt đúng khu vực (bếp, phòng ngủ, điều hòa) như nhãn dán không.

• Ổ cắm và công tắc: Dùng bút thử điện kiểm tra rò rỉ. Dùng sạc điện thoại cắm thử vào tất cả các ổ cắm để đảm bảo có điện.

• Hệ thống chiếu sáng: Bật tất cả đèn lên, để khoảng 5-10 phút xem có bóng nào bị chớp nháy hoặc đổi màu không.

• Đầu chờ thiết bị: Kiểm tra các đầu chờ điều hòa, máy hút mùi, bếp từ xem dây điện có đủ tiết diện chịu tải không (thường dây bếp từ phải là dây 4.0mm hoặc 6.0mm).

Bước 3: Nghiệm thu hệ thống Cấp - Thoát nước (Quan trọng nhất)

Lỗi thấm nước là "cơn ác mộng" lớn nhất của nhà mới. Hãy thực hiện các bước test "cực đoan" sau:

• Nhà vệ sinh & Ban công:

  • Dùng xô đổ nước lênh láng ra sàn nhà vệ sinh và ban công. Quan sát xem nước có thoát nhanh không? Sàn có dốc về phía phễu thu sàn không hay bị đọng vũng?

  • Mẹo chuyên gia: Bịt phễu thoát sàn lại, xả nước ngập sàn khoảng 2-3cm và để đó 24h (nếu có thể) hoặc ít nhất 30 phút để kiểm tra chống thấm xuống tầng dưới (đối với nhà riêng) hoặc ngấm ra chân tường.

• Thiết bị vệ sinh:

  • Xả nước bồn cầu: Nước xuống mạnh hay yếu? Có bị rò rỉ ở chân bồn cầu không?

  • Vòi lavabo, vòi sen: Kiểm tra áp lực nước. Kiểm tra xi-phông (bộ xả) dưới lavabo xem có bị rỉ nước ra tủ chậu không.

Bước 4: Kiểm tra phần hoàn thiện và Nội thất (Nếu có)

Đây là phần "trang điểm" của ngôi nhà, ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ.

• Sơn tường: Soi đèn pin sát tường để nhìn các vết gợn, vết lồi lõm hoặc vết sơn loang lổ. Kiểm tra kỹ các góc tường, len chân tường.

• Tủ bếp, tủ quần áo: Kiểm tra ray trượt ngăn kéo, bản lề cánh tủ. Các cánh tủ khi đóng lại phải khít, phẳng. Mặt đá bếp phải không có vết nứt, các mối nối silicon phải gọn gàng.

• Kính và Lan can: Kính cường lực không được trầy xước, nứt vỡ. Lan can ban công phải chắc chắn, đủ chiều cao an toàn (thường là 1.1m - 1.4m tùy quy định).

Bước 5: Đo đạc diện tích thực tế

Đối với căn hộ chung cư, diện tích là tiền bạc.

• Đo đạc lại kích thước thông thủy các phòng. Nếu tổng diện tích chênh lệch quá mức cho phép trong hợp đồng (thường là +/- 0.5% đến 2%), bạn có quyền yêu cầu điều chỉnh giá trị căn hộ.

IV. Lưu Ý Riêng Khi Nghiệm Thu Căn Hộ Chung Cư

Ngoài diện tích riêng, bạn cần để mắt đến diện tích chung và tiện ích:

1. Hộp kỹ thuật: Mở cửa thăm trần trong nhà vệ sinh để xem đường ống bên trên có bị rò rỉ từ căn hộ tầng trên xuống không.

2. Đồng hồ điện nước: Chốt chỉ số điện, nước ngay tại thời điểm bàn giao để tránh phải trả tiền cho quá trình thi công trước đó.

3. Khu vực rác và thang máy: Kiểm tra khoảng cách và mức độ mùi từ phòng rác, độ ồn của sảnh thang máy.

4. Hệ thống PCCC: Kiểm tra đầu báo khói trong căn hộ xem đèn tín hiệu có nhấp nháy hoạt động không. Đầu phun nước chữa cháy (Sprinkler) có bị sơn che lấp không.

V. Giai Đoạn 3: Lập Biên Bản Nghiệm Thu & Xử Lý Sai Sót

Sau khi "vạch lá tìm sâu", đây là lúc bạn chốt hạ vấn đề.

1. Ghi nhận sai sót (Defect List)

Đừng nói miệng. Hãy ghi chép tất cả các lỗi vào Phiếu yêu cầu khắc phục (thường do CĐT cung cấp hoặc bạn tự soạn).

• Mô tả lỗi cụ thể: Ví dụ thay vì ghi "Tường xấu", hãy ghi "Tường phòng ngủ Master bị nứt dọc 20cm tại vị trí ổ cắm".

• Kèm hình ảnh: Chụp ảnh lỗi và gửi kèm biên bản.

2. Yêu cầu thời hạn sửa chữa

Thỏa thuận rõ ràng với nhà thầu/CĐT về thời gian khắc phục (thường là 5-7 ngày). Sau khi sửa xong, bạn sẽ đến nghiệm thu lại (Re-check) lần 2. Chỉ khi nào sạch lỗi mới ký vào Biên bản bàn giao nhận nhà.

3. Ký nhận bàn giao

Khi mọi thứ đã ổn, bạn sẽ ký nhận bàn giao và nhận chìa khóa, thẻ từ, các remote điều khiển (điều hòa, cửa cuốn...). Lúc này, thời gian bảo hành chính thức được kích hoạt.

VI. Câu Hỏi Thường Gặp 

Dưới đây là tóm tắt các câu hỏi phổ biến nhất về quy trình nghiệm thu nhà mới để giúp bạn nắm bắt nhanh thông tin:

Hỏi: Tôi có nên thuê đơn vị dịch vụ nghiệm thu nhà không?

Đáp: Có, nếu bạn không có kinh nghiệm về xây dựng hoặc quá bận rộn. Chi phí thuê dịch vụ (thường từ 15.000đ - 20.000đ/m2) là rất nhỏ so với giá trị ngôi nhà, đổi lại bạn có được báo cáo kỹ thuật chính xác và các thiết bị đo chuyên dụng.

Hỏi: Nếu phát hiện diện tích căn hộ nhỏ hơn trong hợp đồng thì sao?

Đáp: Bạn cần xem lại điều khoản "Dung sai diện tích" trong Hợp đồng mua bán. Nếu mức chênh lệch vượt quá giới hạn cho phép (ví dụ >2%), CĐT phải hoàn lại tiền tương ứng với số mét vuông bị thiếu.

Hỏi: Nghiệm thu phần thô cần chú ý gì nhất?

Đáp: Quan trọng nhất là định vị các lỗ mở kỹ thuật, độ phẳng của tường/sàn và hệ thống đường ống điện nước đi ngầm. Một khi đã trát và ốp lát, việc sửa chữa phần ngầm là cực kỳ tốn kém.

Kết Luận

Quy trình nghiệm thu nhà mới đòi hỏi sự tỉ mỉ, kiên nhẫn và một chút kiến thức kỹ thuật. Đừng vì nể nang hay vội vã mà bỏ qua các lỗi nhỏ, bởi chúng có thể tích tụ thành hư hỏng lớn trong tương lai. Hy vọng với checklist và hướng dẫn chi tiết trên, bạn sẽ thuận lợi nhận bàn giao ngôi nhà mơ ước với chất lượng hoàn hảo nhất.

Chúc bạn sớm an cư lạc nghiệp trong tổ ấm mới của mình!
Nếu cần thêm tư vấn chi tiết về báo giá thiết kế thi công trọn gói mới nhất năm 2024 - 2025, hãy để lại bình luận bên dưới để được hỗ trợ nhé.  
 ếu cần thêm tư vấn chi tiết về báo giá thiết kế thi công trọn gói mới nhất năm 2024 - 2025, hãy để lại bình luận bên dưới để được hỗ trợ nhé.  
 CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ TRANG TRÍ NỘI THẤT KIẾN CƯỜNG
 Địa chỉ         : 34/2 Đường 23, phường Long Thạnh Mỹ, Quận 9, Tp.HCM.
 Điện thoại    : 094 955 7559
 MST              : 0316323737